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 　　離婚房產分割爭議：如何精準判定夫妻共同財產屬性？

　　離婚訴訟中，房產分割往往是爭議焦點。一方主張“婚前購買屬個人財產”，另一方堅持“婚后還貸屬共同財產”——這種分歧背后，是對夫妻共同財產認定規則的誤解或濫用。本文結合《民法典》及相關司法解釋，從認定標準、實務操作要點及典型案例三個維度，解析離婚房產分割中共同財產的判定邏輯。

　　一、認定標準：法定范圍與特殊情形的“雙重考量”

　　根據《民法典》第一千零六十二條，夫妻共同財產的認定需遵循以下標準：

　　法定范圍：婚姻存續期間所得房產

　　婚姻關系存續期間，夫妻雙方或一方通過以下方式取得的房產，原則上屬于共同財產：

　　婚后共同購買：無論房產登記在誰名下，只要購買行為發生在婚姻存續期間，且未明確約定歸一方所有，即屬于共同財產。

　　婚后繼承或受贈：若遺囑或贈與合同未明確房產歸一方所有，則屬于共同財產。例如，父母在遺囑中未指定房產僅由子女繼承，而是表述為“由子女及其配偶共同繼承”，則房產為共同財產。

　　婚后用共同財產還貸：若一方婚前購買房產，但婚后用共同財產還貸，則房產增值部分及已還貸款本金及利息屬于共同財產。

　　特殊情形：書面約定優先

　　夫妻可通過書面協議約定房產歸屬，約定應明確具體且不違反法律強制性規定。例如：

　　婚前協議：雙方在婚前簽訂協議，約定某房產歸一方所有，即使該房產在婚后取得，仍按約定處理。

　　婚后協議：雙方在婚姻存續期間簽訂協議，變更房產歸屬，需辦理產權變更登記手續方能生效。

　　典型案例：在2025年上海市某區法院判決的案件中，男方婚前購買房產，婚后與女方簽訂協議約定房產歸雙方共同所有，并辦理了產權變更登記。離婚時，法院認定該房產為共同財產，按雙方貢獻程度分割。

　　二、實務操作要點：產權登記、資金來源與協議約定的“三重驗證”

　　產權登記：初始登記與變更登記的“時間節點”

　　房產產權登記是判定共同財產的重要依據，但需結合購買時間、登記時間綜合判斷：

　　婚前購買且登記在一方名下：若婚后未變更登記，且無共同還貸或書面約定，通常屬于個人財產。

　　婚后購買且登記在雙方名下：無論出資比例如何，均屬于共同財產。

　　婚后購買但登記在一方名下：若能證明購房資金來源于共同財產(如工資、獎金、投資收益等)，仍屬于共同財產。

　　資金來源：婚前財產與婚后財產的“隔離規則”

　　若一方主張房產為個人財產，需證明購房資金完全來源于婚前財產，且未與婚后財產混同：

　　婚前存款專用賬戶：若一方將婚前存款存入專用賬戶，婚后僅從該賬戶支付購房款，且無其他資金流入，可認定為個人財產。

　　父母全額出資：若一方父母在婚前全額出資購房，且登記在子女名下，視為對子女的個人贈與，屬于個人財產。

　　部分出資與共同還貸：若一方父母部分出資購房，剩余款項由夫妻共同還貸，則房產增值部分及已還貸款本金及利息屬于共同財產。

　　風險提示：若婚前財產與婚后財產混同(如將婚前存款轉入共同賬戶用于購房)，則難以證明資金來源的獨立性，房產可能被認定為共同財產。

　　協議約定：書面形式與公證程序的“雙重保障”

　　夫妻可通過書面協議約定房產歸屬，但需注意以下要點：

　　書面形式：協議必須采用書面形式，口頭約定因舉證困難難以被采信。

　　公證程序：建議對協議進行公證，增強證據效力。例如，在2024年江蘇省某市法院判決的案件中，雙方簽訂房產歸屬協議但未公證，離婚時一方否認協議效力，法院因無法確認協議真實性未予采信。

　　產權變更登記：若協議約定房產歸一方所有，需辦理產權變更登記手續，否則可能因未履行物權變動程序而被認定為未生效。

　　三、典型案例解析：從“個人財產”到“共同財產”的認定邏輯

　　案例背景：2021年，張某與李某結婚。2020年，張某父母出資300萬元為其購買婚房，登記在張某名下。2022年，張某與李某簽訂協議，約定房產歸雙方共同所有，但未辦理產權變更登記。2025年，雙方離婚，李某主張房產為共同財產，要求分割。

　　法律分析：

　　初始登記與資金來源：房產由張某父母婚前全額出資購買，且登記在張某名下，若無其他約定，應認定為張某的個人財產。

　　婚后協議的效力：雙方簽訂協議約定房產歸共同所有，雖未辦理產權變更登記，但根據《民法典》第一百四十三條，協議內容不違反法律強制性規定，且雙方具有完全民事行為能力，協議有效。

　　產權變更登記的缺失：未辦理產權變更登記不影響協議效力，但可能影響物權變動。根據《民法典》第二百零九條，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力。但本案中，雙方已通過協議明確房產歸屬，且協議簽訂于婚姻存續期間，法院可依據協議判決房產為共同財產。

　　實務啟示：

　　區分“物權變動”與“債權約定”：產權登記是物權變動的依據，但夫妻間的財產約定可產生債權效力。即使未辦理產權變更登記，協議仍可能被認定為有效，影響房產分割。

　　重視書面協議與公證程序：在涉及房產歸屬的約定中，建議采用書面形式并辦理公證，增強證據效力，避免因形式瑕疵導致協議無效。

　　結語：離婚房產分割中共同財產的認定，是法律對“財產來源”與“婚姻關系”的雙重考量。當事人需在尊重法律規則的前提下，通過證據收集與協議約定維護自身權益。法律不保護“疏于舉證者”，但也不會縱容“惡意隱瞞者”——唯有理性應對，方能實現房產分割的公平與正義。