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 　　開發(fā)商破產(chǎn)清算：購房人、工程款、抵押權(quán)誰先獲償？

　　一、債權(quán)受償順序的法律依據(jù)與核心原則

　　開發(fā)商破產(chǎn)清算的債權(quán)受償順序由《企業(yè)破產(chǎn)法》第113條、第109條及《民法典》第807條共同構(gòu)建，核心原則為“生存權(quán)優(yōu)先、物權(quán)優(yōu)于債權(quán)、勞動債權(quán)特殊保護(hù)”。2025年最高人民法院修訂的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》進(jìn)一步明確：消費(fèi)者購房款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán)，這一規(guī)則體現(xiàn)了法律對弱勢群體生存權(quán)的傾斜。

　　典型案例：2025年濟(jì)南彩石山莊案中，法院裁定購房人已支付50%以上房款的，其購房款返還請求權(quán)優(yōu)先于工程款和抵押權(quán)。該案確立的裁判規(guī)則被納入最高人民法院第27批指導(dǎo)性案例，成為全國法院處理類似糾紛的標(biāo)桿。

　　二、債權(quán)受償順序的層級解析

　　第一層級：破產(chǎn)費(fèi)用與共益?zhèn)鶆?wù)

　　破產(chǎn)費(fèi)用包括訴訟費(fèi)、管理人報(bào)酬、財(cái)產(chǎn)評估費(fèi)等，是破產(chǎn)程序啟動的“必要成本”。共益?zhèn)鶆?wù)新增兩類情形：一是債務(wù)人繼續(xù)營業(yè)期間產(chǎn)生的員工社保費(fèi)用;二是因債務(wù)人財(cái)產(chǎn)致人損害的賠償債務(wù)。例如，某開發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，需優(yōu)先支付200萬元破產(chǎn)費(fèi)用和300萬元員工社保費(fèi)用，方能進(jìn)入下一清償階段。

　　第二層級：消費(fèi)者購房款優(yōu)先權(quán)

　　適用條件：購房人已支付全部或大部分購房款(司法實(shí)踐中通常認(rèn)定為50%以上)，且購房目的是用于居住。

　　優(yōu)先范圍：包括購房款本金及利息，但排除違約金等懲罰性賠償。

　　例外情形：若購房人明知開發(fā)商未取得預(yù)售許可證仍購買，或購房目的是投資，則不適用優(yōu)先權(quán)。

　　案例：2025年上海某樓盤破產(chǎn)案中，購房人李某支付了60%房款，法院裁定其購房款返還請求權(quán)優(yōu)先于工程款和抵押權(quán)。最終，李某獲償比例達(dá)85%，而工程款債權(quán)人獲償比例僅為40%。

　　第三層級：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)

　　行使期限：自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付工程價(jià)款之日起18個(gè)月內(nèi)行使(2021年《建設(shè)工程司法解釋一》將期限從6個(gè)月延長至18個(gè)月)。

　　優(yōu)先范圍：包括人工費(fèi)、材料費(fèi)等實(shí)際支出，但不包括利潤和違約金。

　　行使方式：可通過協(xié)議折價(jià)、拍賣或訴訟方式實(shí)現(xiàn)。

　　案例：南通某工程公司訴上海某開發(fā)商案中，法院認(rèn)定工程款優(yōu)先受償權(quán)行使期限應(yīng)從雙方對賬確認(rèn)之日(2019年6月)起算，而非竣工驗(yàn)收合格之日。最終，工程公司獲償1809萬元工程款，優(yōu)先于抵押權(quán)人受償。

　　第四層級：抵押權(quán)與其他物權(quán)擔(dān)保債權(quán)

　　抵押權(quán)人可就抵押財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)所得優(yōu)先受償，但需注意：

　　抵押權(quán)與消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)的沖突：若同一房屋上同時(shí)存在抵押權(quán)和消費(fèi)者購房款優(yōu)先權(quán)，消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)絕對優(yōu)先。

　　抵押權(quán)與工程款優(yōu)先權(quán)的沖突：工程款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，但需在法定期限內(nèi)行使。

　　案例：某銀行對開發(fā)商名下房產(chǎn)享有抵押權(quán)，但因購房人已支付大部分房款，法院裁定購房人優(yōu)先受償，銀行僅能在剩余財(cái)產(chǎn)中受償。

　　第五層級：勞動債權(quán)與稅收債權(quán)

　　勞動債權(quán)：包括工資、醫(yī)療補(bǔ)助、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等，優(yōu)先于普通債權(quán)。

　　稅收債權(quán)：欠繳的社保費(fèi)用優(yōu)先于企業(yè)欠稅，企業(yè)欠稅優(yōu)先于普通債權(quán)。

　　第六層級：普通債權(quán)

　　包括無擔(dān)保的銀行貸款、供應(yīng)商貨款等，按比例清償。2025年《企業(yè)破產(chǎn)法》修訂草案新增規(guī)定：中小企業(yè)供應(yīng)商債權(quán)(年交易額低于1000萬元)的清償比例，不得低于普通債權(quán)平均比例的80%。

　　三、實(shí)務(wù)操作中的爭議與應(yīng)對

　　爭議一：購房合同效力對優(yōu)先權(quán)的影響

　　若購房合同因未取得預(yù)售許可證而被認(rèn)定無效，購房人是否仍享有優(yōu)先權(quán)?根據(jù)最高人民法院答復(fù)，合同效力不影響優(yōu)先權(quán)行使，但購房人需證明其已支付大部分房款且無過錯(cuò)。

　　應(yīng)對建議：購房人應(yīng)保留付款憑證、合同文本等證據(jù)，并在破產(chǎn)程序中及時(shí)申報(bào)債權(quán)。

　　爭議二：工程款優(yōu)先權(quán)的行使期限

　　實(shí)踐中，管理人常以“超過6個(gè)月期限”為由否定工程款優(yōu)先權(quán)。但根據(jù)2021年《建設(shè)工程司法解釋一》，期限應(yīng)從應(yīng)付工程價(jià)款之日起算，而非竣工驗(yàn)收合格之日。

　　應(yīng)對建議：承包人應(yīng)在對賬確認(rèn)、結(jié)算單簽署等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)固定證據(jù)，避免因期限計(jì)算爭議喪失優(yōu)先權(quán)。

　　爭議三：抵押權(quán)與消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)的沖突

　　若開發(fā)商將已預(yù)售的房屋抵押給銀行，購房人與抵押權(quán)人的權(quán)利沖突如何解決?根據(jù)最高人民法院批復(fù)，消費(fèi)者購房款優(yōu)先權(quán)絕對優(yōu)先于抵押權(quán)。

　　應(yīng)對建議：銀行在接受房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)通過查詢預(yù)售許可證、購房合同備案等方式排查風(fēng)險(xiǎn)，避免因消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)導(dǎo)致抵押權(quán)落空。